아기곰 특강 후기 : 8.2대책 1년간 시장 변화와 앞으로 1년간 시장 흐름

안녕하세요, 오월 양입니다.

 

좀 지난 특강이지만 혹 도움 될지 몰라 포스팅 합니다.

2018년8월19일 일요일 아기곰 특강을 들었습니다. 이번 특강에서 아기곰님은 10년과 2년 분석을 통한 부동산의 흐름 변화를 강의하셨고, 특히 작년 8.2대책 이후의 1년간 시장변화와 다가올 1년간 시장 흐름에 대해 열변을 토하셨습니다.

 

 

 

프린트물과 프리젠테이션을 통해서 이해하기 쉽게 설명을 해 주셨습니다.
프린트물도 설명이 잘 되어있습니다. 특강 내용을 전부 옮겨 놓을 수는 없고 중요 포인트만 적겠습니다.

※ 한국 부동산의 시장 변화에 앞서 국제 자산 시장에 대해 간략히 설명
1. 금값 상승 원인은 달러화 가치의 하락
2. 금값 상승은 인플레이션의 전조 증거
3. 지난 6년간 미국 주택 매매가 상승, 한국 아파트 매매가도 상승

 

 ※ 2년간 한국의 전세 상황
1. 최근 2년간 월별 전세가 상승률이 낮은 수준을 유지하는 것은 매매 시장 활성화에 따른 전세 수요 감소와 공급 증가가 원인
2. 최근 2년간 지역별 전세가 등락 : 등 - 서울, 부산, 인천, 광주, 대전, 강원, 전남, 제주, 경기
하 - 경남, 경북, 충남, 충북, 세종, 울산, 대구
3. 최근 2년간 역전세란 발생 지역이 꽤 많음. 전국 평균 상승률 0.5%, 수도권 남부 지역의 역전세란이 심각( 도시가 많아 생략..)
4. 최근 2년간 역전세란 안심지역 : 마포구, 광진구, 분당구 ~~

  

※ 최근 2년간 매매 상황 / 미분양
1. 10년과 최근 2년 월별 매매가 상승률 비교 : 그래프의 하강 점을 보면 - 미국 금리인상, 8.2조치, 정부규제 시점이나 점점 반등함 
2. 최근 2년간 지역별 아파트 상승률을 보면 5대 광역시와 수도권의 차별화가 심화
3.왜 현정부 출범 이후 집값이 급등했을까? 왜 서울 인근 집값만 급등했을까? ☞ 수요와 공급의 법칙을 따르지 않음. 특히 공급량이 부족한 서울에 규제를 많이 하므로 수요자들의 욕구에 의해 매매가 급등
4. 미분양으로 살펴본 지역별 차별화 심화 : 지방은 미분양 증가, 서울은 약간

※ 투자 수익률
1. 전세가 비율과 투자 수익률 : 최근 전세가 비율이 떨어져서 갭 투자자들에게 불리한 현상. 즉 실투자금 증가. 전세가 비율이 떨어질수록 수익률 하락!
2. 주택 시장 살아나면서 고가 아파트도 강세 전화. 8.2조치 이후 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요 증가
3. 아파트 가격별 시세 변화 : 호황기 때는 고가 주택으로 수요 이동, 불경기 때는 저가 주택이 대세

※ 8.2 대책의 영향
1. 갭투자와 양도세 : 8.2대책 이후 규제 지역 내에서 갭투자 의미 없음. 규제 지역외에서도 수익률 보장 안됨
2. 8.2대책 이후 1년간 상승률을 보면,  규제가 심한 지역은 상승폭이 크고, 규제가 없는 지역은 상승폭이 작거나 하락
3. 8.2대책의 빛과 그림자 : 분당구, 강남구, 송파구는 8.2대책후 급상승했으나 서초구, 강서구, 노원구는 비슷하거나 오히려 하락.
4.8.2대책의 영향과 대응 전략(그림)
5. 8.2대책 후 서울 많은 지역의 매매가 상승했으며, 수익률 또한 올랐다
6. 전세가 상승률 상위 지역이 매매가 상승률 상위 지역

 

아기곰님은 특강을 많이 해 봐서 그런지 설명을 이해하기 쉽게 설명했습니다. 자료 및 분석은 한두달을 비교하는 것이 아니라 최소 2년간~10년간은 비교 분석해야 그래프의 흐름을 읽을 수 있다고 했습니다. 앉아서 손으로 자료를 정리했으면 자료를 바탕으로 직접 지역을 방문하여 살펴야 한다고 했습니다. 쉬운 일은 없습니다. 시간과 노력을 들이고 종자돈을 모아야겠지요. 다른이의 말도 귀기울여 듣고, 정보도 보고 듣고 결국 판단은 자신이 해야 한다고 했습니다. 부동산 기본 및 8.2대책에 대해 많을 것을 배운 유익한 시간이었습니다.

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